Risicomanagement bij gebiedsontwikkeling: een risicomanagementmethode waarbij correlaties tussen risico's onderling en relaties tussen risico's en beheersmaatregelen zijn geïntegreerd

Risicomanagement bij gebiedsontwikkeling is voor gemeenten van groot belang. Gemeenten bevinden zich namelijk in een risicovolle omgeving. Bovendien moeten zij in het kader van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) kunnen onderbouwen welke reserves zij aanleggen en voor welke risico's. Een risico wordt in dit onderzoek gezien als een stochastisch modelleerbare gebeurtenis met een bepaalde kans van optreden, die leidt tot een negatieve of positieve afwijking van het te verwachten financiële resultaat van een gebiedsontwikkelingsproject. Het te verwachten financiële resultaat van een project wordt bepaald met behulp van de gebiedsexploitatieberekening, waarbij de residuele grondwaardemethode centraal staat. Brink Groep ondersteunt gemeenten door middel van een repetitief te doorlopen risicomanagementmethode. Deze methode zet een Monte Carlo-simulatie in ten behoeve van het bepalen van risico's en reserves bij grote, complexe gebiedsontwikkelingsprojecten. Bij toepassing van deze methode worden de meeste risico's gezien als onafhankelijk van elkaar optredende gebeurtenissen. Bovendien worden beheersmaatregelen slechts impliciet toegepast. In de praktijk zijn risico's geen onafhankelijke gebeurtenissen en staan risico's in relatie tot beheersmaatregelen. Brink Groep wil daarom haar huidige methode optimaliseren. Derhalve is de doelstelling van deze studie als volgt geformuleerd: Doelstelling van deze studie is een aanvulling te geven op de bestaande risicomanagementmethode van Brink Groep door relaties en correlaties tussen risico's weer te geven en vervolgens relaties te bepalen tussen risico's en toe te passen beheersmaatregelen, opdat de impact van deze correlaties en relaties meegenomen wordt bij het inventariseren, waarderen en beheersen van risico's. Het eerste deel van de doelstelling wordt bereikt door relaties en correlaties tussen risicovariabelen in de risicomanagementmethode te verwerken. Risicovariabelen zijn variabelen uit de gebiedsexploitatieberekening die projectexperts als risicovol beschouwen. Relaties en correlaties zijn in de risicomanagementmethode verwerkt door eerst kwalitatieve relaties tussen risicovariabelen te identificeren en deze weer te gegeven in een risico-relatienetwerk. Daarbij worden risicovariabelen toegewezen aan vier onderscheiden aggregatieniveaus: macro-economie, vastgoedmarkt, vastgoedexploitatie en grondexploitatie. Vervolgens worden correlaties bepaald en ingevoerd in het simulatieprogramma. In deze studie zijn correlaties voor de eerste twee niveaus, macro-economie (rente en inflatie) en vastgoedmarkt (kosten- en opbrengstenstijging), berekend. Deze kunnen direct via een correlatiematrix in het simulatieprogramma ingevoerd worden. Voor berekening van correlaties op niveau 3 en 4 zijn niet altijd voldoende historische data beschikbaar. Dan kan gebruik gemaakt worden van 'expert judgement'. Geadviseerd wordt te focussen op relaties met een te verwachten hoge correlatiecoëfficiënt en dan hoofdzakelijk op die relaties die meerdere keren voorkomen in een gebiedsexploitatieberekening. Tevens moet kritisch gekeken worden naar te verwachten lage correlaties die herhaald voorkomen. Veel lage correlaties samen kunnen namelijk ook een grote invloed uitoefenen op het te verwachten eindresultaat. Voorbeelden van relaties die herhaald voorkomen zijn relaties tussen investeringskosten en marktwaardes van verschillende vastgoedobjecten. De simulatie kan daarna gestart worden. Een gevoeligheidsanalyse vormt onderdeel van de output van de simulatie en geeft een prioritering van meest invloedrijke risicovariabelen weer. Geadviseerd wordt de hoogst geprioriteerde risicovariabelen (waarvoor nog geen correlaties zijn aangebracht) kritisch in beschouwing te nemen voor eventueel aan te brengen correlaties. Aangeraden wordt één of enkele iteratieslagen te doorlopen, omdat de aangebrachte correlaties van invloed zijn op de prioritering van risicovariabelen. De keuze van het aantal iteratieslagen is afhankelijk van het detailniveau dat een gemeente wenst met betrekking tot het risicomanagement. Op basis van drie praktijkcases is geconcludeerd dat het aanbrengen van correlaties invloed heeft op het te verwachten financiële eindresultaat van het project. De impact is afhankelijk van de eigenschappen van de variabelen, de hoeveelheid aangebrachte en sterkte van de correlaties. Indien men maar weinig correlaties aanbrengt, bijvoorbeeld alleen tussen de economische variabelen (kostenstijging, opbrengstenstijging, inflatie en rente), dan heeft dat over het algemeen minder invloed op het financiële eindresultaat dan wanneer men op meerdere niveaus van het kwalitatieve relatienetwerk correlaties aanbrengt. Niet alleen bij de bepaling van correlaties is een prioritering van risicovariabelen van belang, maar deze is tevens van belang in het kader van risicobeheersing. Geadviseerd wordt eerst die risico's te gaan beheersen die het meeste invloed uitoefenen op het te verwachten eindresultaat van het project. Correlaties tussen risicovariabelen zijn dus niet alleen van invloed op het financiële resultaat van het project, maar indirect ook op de beheersmaatregelen die men toepast. Het tweede deel van de doelstelling wordt bereikt door een categorisering in beheersmaatregelen aan te brengen en deze te verwerken in de risicomanagementmethode. Beheersmaatregelen zijn onder te verdelen in de volgende hoofdcategorieën: vermijden, overdragen, reduceren en accepteren. Voor gebiedsontwikkeling zijn vier subcategorieën toegevoegd: contractering, kennis ontwikkeling, fasering en flexibilisering. Bij contractering worden afspraken gemaakt met andere partijen, waardoor een gemeente risico's geheel of gedeeltelijk kan overdragen aan andere partijen. Bij kennis ontwikkeling wordt kennis in de organisatie gebracht, opdat de posten van de gebiedsexploitatieberekening optimaal worden ingeschat. Bij fasering wordt gestuurd op het beheersaspect tijd en bij flexibilisering gaat het om de flexibilisering in samenstelling van het vastgoedprogramma. Hierdoor kunnen risico's worden vermeden of gereduceerd. Bovenstaande figuur wijst de subcategorieën toe per hoofdcategorie. Accepteren vormt het sluitstuk van de beheersmaatregelen. Een klein deel van het te accepteren risico kan een gemeente zelf dragen, voor het overig deel dient een projectreserve te worden aangelegd. Op basis van deze hoofd- en subcategorieën is een format risicobeheer ontwikkeld dat als checklist bij de keuze van beheersmaatregelen kan worden gebruikt. Mogelijke beheersmaatregelen voor de meest invloedrijke variabelen zijn in deze format risicobeheer gestructureerd weergegeven, waarbij een koppeling is gemaakt naar de bijbehorende risicocategorie, het type beheersmaatregel (preventief/correctief) en de betrokken actienemer. Doordat beheersmaatregelen worden toegepast, neemt het totale projectrisico af. Dit uit zich in een kleinere bandbreedte van het te verwachten financiële resultaat. De risicomanagementmethode, waarbij risico's niet meer als onafhankelijke gebeurtenissen worden gezien en bovendien expliciete beheersmaatregelen zijn geïntegreerd, draagt bij aan een beter risicomanagement. Optimalere projectreserves worden aangelegd. Een vervolgstap is het op slimme wijze optellen van alle individuele projectreserves om te komen tot de totale reserve benodigd voor de gehele projectportefeuille van een gemeente. Verwacht wordt dat door correlaties tussen risico's binnen een projectportefeuille aan te brengen, risicoversterking door diversificatie ontstaat. Dit zal echter in vervolgonderzoek aangetoond moeten worden.