城市更新经济效应的实证研究

改革开放40多年来，中国经历了快速的城镇化，城镇人口和城镇数量均有大幅度提升。城镇化带来社会结构的深刻转型和国民经济的持续快速发展，为提高居民生活水平做出了巨大贡献。然而，传统的城镇化发展模式过于依赖土地资源的粗放消耗，重生产轻生活，不但造成耕地数量锐减，还导致一些城市人居环境质量低下。在以人为核心的新型城镇化发展背景下，城市更新成为节约集约利用土地资源、转变经济社会发展方式和提升城市宜居性的重要抓手。现阶段，很多城市均以城市更新为契机，加快推进棚户区改造、老旧小区改造、城中村改造等多种形式的实践活动。
城市更新活动的重要性引发学术界对于城市更新经济效应的讨论。其中，城市更新与房价的关系、城市更新与人口流动的关系是研究的热点与难点。国际上已有较多文献对其进行探讨，但受数据限制，针对中国城市更新经济效应的研究非常有限。为弥补现有研究的不足，本文在梳理回顾相关国内外文献以及中国城市更新阶段性特征和发展现状的基础上，针对棚户区改造和城中村改造这两种典型的城市更新活动，综合运用网络爬虫技术和手工收集构建的城市更新、二手房交易数据库以及国家卫生健康委员会的流动人口动态监测数据库，定量评估城市更新的经济效应。首先，本文从城市宏观层面，以住房市场供求模型为理论基础，将城市棚户区改造作为研究对象，建立面板计量模型并构造工具变量，实证检验棚户区改造对城市商品住房价格的影响。其次，本文从微观局部层面，以特征价格模型作为理论依据，将深圳城中村改造作为准自然实验，建立双重差分模型，分析城中村改造对周边住房市场价格的溢出效应。进一步地，本文从微观个体层面，以Rosen-Roback城市空间均衡理论为支撑，建立probit模型并构造工具变量，实证检验棚户区改造对流动人口长期居留意愿的影响。本文研究形成以下主要结论：
第一，基于2014-2018年间城市棚户区改造的研究发现，棚户区改造对城市房价具有显著正向的影响。考虑到模型中可能存在的内生性问题，采用省级棚改计划量与上年度各市人口占比的乘积作为工具变量，两阶段最小二乘法的估计结果表明，新增棚改量每增加1%，城市商品房价格将平均上涨0.14个百分点。在对样本进行截尾、对新增棚改量滞后一期以及替换控制变量后，该结论依旧稳健。异质性分析显示，棚户区改造对城市房价的影响具有明显的空间差异，中西部地区棚户区改造对房价的影响效应比东部地区更大；进一步的分析表明，城市环境质量改善、货币化安置以及土地增值是棚户区改造影响城市房价的重要机制。
第二，基于2010-2018年间城中村改造的研究发现，在改造之前，城中村1公里范围以内的二手房价格比距离城中村1-2公里范围内的二手房价格平均低7.3个百分点，即城中村在改造之前对周边住房价格的影响具有负外部性；在改造之后，城中村1公里范围内的二手房价格显著提升了2.3个百分点，即城中村改造对周边住房价格产生正外部性。随着二手房到城中村距离的增加，城中村改造对房价的正外部性逐渐减弱，但随着时间的推移，城中村对周边住房价格影响的正外部性逐渐增强。在靠近地铁站、附近有购物中心等商服设施的区位，城中村改造对周边住房价格的影响更大。在改变研究样本的空间半径距离、采用倾向得分匹配方法、剔除易受行政区划调整因素影响的样本后，估计结果依旧稳健。非参数双重差分估计结果与参数法的结果基本一致，城中村改造对周边房价的影响在时间维度上逐渐增强，在空间维度上呈距离衰减趋势。
第三，基于2015年城市棚户区改造和2016年全国流动人口动态监测调查数据的研究发现，基准回归模型在控制了流动人口个体因素、家庭特征因素、地方公共服务因素以及城市特征因素之后，棚户区改造显著提升流动人口的长期居留意愿。利用工具变量建立的ivprobit模型两阶段回归结果显示，与基准回归结果相比，棚户区改造对流动人口长期居留意愿的影响仍显著为正，且影响效应变大。具体而言，棚户区改造规模每增加1%，流动人口打算在流入地城市长期居留的概率平均提高0.049个百分点。异质性检验结果显示，棚户区改造对流动人口居留意愿的影响效应存在显著的异质性，其中棚户区改造对高收入、高技能流动人口以及小城市发挥的影响效应分别比低收入、低技能流动人口和大城市更为明显。
基于以上结论，本文研究的政策含义可以归纳为：第一，政府部门需要采取积极的城市更新政策，鼓励并引导城市更新实践的有序进行，加快城市老旧区域更新改造，使城市真正成为宜居宜业的高品质空间。第二，要想留住人才，地方政府在提供优厚待遇的同时，需要考虑城市更新所发挥的潜在作用。第三，地方政府在制定城市更新政策和推进城市更新实践时，需要考虑房价上涨可能带来的负面效应。